תקופת הבדק ותקופת האחריות — מה ההבדל, ולמה זה משנה מי מוכיח
שתי התקופות נשמעות אותו דבר, ואנשים משתמשים בהן לסירוגין. ההבדל ביניהן הוא ההבדל בין "הקבלן צריך להסביר למה לא" לבין "אתם צריכים להוכיח למה כן".
שתי תקופות, אחת אחרי השנייה
החוק מחלק את אחריות הקבלן לליקויים לשני חלקים, שנספרים מהיום שהדירה הועמדה לרשות הרוכש הראשון — זה הניסוח בחוק, ובדרך כלל זה יום המסירה:
- תקופת הבדק — התקופה הראשונה. באה מיד עם המסירה, ואורכה תלוי בסוג הליקוי: לליקויים "קלים" יש תקופה קצרה יותר, לליקויים במערכות ובאיטום — ארוכה יותר, ולליקויים בשלד ובמבנה — הארוכה ביותר.
- תקופת האחריות — מתחילה כשתקופת הבדק נגמרת, ונמשכת שלוש שנים נוספות, זהות לכל סוגי הליקויים.
תקופות הבדק, כפי שהן קבועות היום בחוק, לפי סוג הליקוי:
- מוצרי מסגרות ונגרות (כולל אלומיניום ופלסטיק) — שנתיים.
- ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה — שנתיים.
- מכונות ודוודים — שלוש שנים.
- פיתוח חצר (שבילים, חניות, מרצפות בקומת קרקע, קירות, גדרות ומערכות בחצר) — שלוש שנים.
- בידוד תרמי — שלוש שנים.
- צנרת — מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות — ארבע שנים.
- איטום המבנה — קירות, תקרות, גגות וחללים תת-קרקעיים — ארבע שנים.
- סדקים ברוחב מעל 1.5 מ״מ ברכיבים שאינם נושאים — חמש שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ — שבע שנים.
- כל ליקוי אחר שאינו יסודי — שנה אחת.
- ליקוי יסודי — בחלקי הבניין שנושאים עומסים ונוגעים ליציבותו ולבטיחותו — עשרים שנה, ואחריהן עדיין אפשר לדרוש אם תוכיחו שמקורו בתכנון, בעבודה או בחומרים.
הטבלה הזו חלה על דירות שחוזה המכר שלהן נחתם ובנייתן הסתיימה אחרי אפריל 2011. לדירה ישנה יותר חלה טבלה קודמת, עם תקופות אחרות — ומספר שגוי בכיוון המרגיע הוא בדיוק הדבר שגורם לאדם לחכות עד שיהיה מאוחר. אם הדירה מלפני 2011, לבדוק לגופו.
ההבדל האמיתי: על מי נטל ההוכחה
בתקופת הבדק — הליקוי נחשב באחריות הקבלן, אלא אם הוא מוכיח שהוא נגרם בגללכם: שימוש לא סביר, שינוי שעשיתם, נזק. אתם צריכים להראות שיש ליקוי; הוא צריך להראות שזה לא הוא.
בתקופת האחריות — הכיוון מתהפך. הקבלן אחראי רק אם אתם מראים שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים לא תקינים — כלומר שהוא היה שם מההתחלה ורק התגלה עכשיו. זה כמעט תמיד דורש חוות דעת מקצועית.
לכן אותו סדק בדיוק הוא סיפור אחר לפי מתי הוא התגלה. בתקופת הבדק — מודיעים, והקבלן מתקן או מסביר. בתקופת האחריות — מודיעים, ומכינים גם הוכחה.
ומה אחרי שתי התקופות
לא בהכרח סוף. יש ליקויים שנחשבים נסתרים — כאלה שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה — ולגביהם השאלה היא מתי גיליתם, ואז מתחיל לרוץ מועד אחר: ההתיישנות, כלומר הזמן הכללי שאחריו אי אפשר להגיש תביעה. בדרך כלל זו תקופה של שבע שנים מהיום שנולדה עילת התביעה, ואם העובדות נעלמו מכם מסיבות שלא תלויות בכם — מהיום שנודעו לכם. היא לא זהה לתקופות של הקבלן, ושילוב שלוש התקופות האלה הוא מקום שאנשים טועים בו לשני הכיוונים. כדאי לבדוק לגופו.
שלושה דברים שכדאי לדעת על הספירה
- הספירה מתחילה מהמסירה לרוכש הראשון. מי שקנה יד שנייה אחרי שנתיים — יש לו את מה שנשאר, לא תקופה חדשה.
- ליקוי שהודעתם עליו בתוך התקופה — ההודעה שומרת עליו גם אם התיקון (או הסירוב) קורה אחרי שהיא נגמרה. המועד הוא של ההודעה, לא של התיקון.
- תיקון שהקבלן עשה ולא החזיק — אם הליקוי חזר בתוך שנתיים מיום ההודעה שלכם, החוק מרשה לכם לתקן בעצמכם והקבלן נושא בהוצאות.
מה עושים עם זה בפועל
לקראת סוף תקופת הבדק של הליקויים הנפוצים — איטום וצנרת (ארבע שנים מהמסירה), ריצוף (שנתיים) — שווה לעשות בדיקה מקצועית חוזרת, ולהודיע בכתב על כל מה שנמצא לפני שהתקופה נגמרת. זה הרגע היחיד בתהליך שבו יוזמה שלכם משנה את נטל ההוכחה לטובתכם.
המאמר מסביר מה אומר החוק. הוא אינו ייעוץ משפטי ואינו מחליף בדיקה של המקרה שלכם.
חזרה לשער דירה מקבלן וליקויי בנייה ←